집은 Asset(자산)인가? Liability(채무, 빚)인가?

자산과 채무의 의미는 많은 분들이 알고 있지만 정확하게 어떤것이 자산이고 채무인지 모르는 사람들이 많습니다.
그러면 지금 내가 살며 15-30년간 은행에 이자를 갚아 가고 있는 집은 자산인지 빚인지 알고 계신가요?

먼저 자산과 빚의 두가지의 사전적 의미를 짚어 보겠습니다.

자산(Asset)은?
자산은 경제적 가치가 있는 재화를 의미합니다. 즉 돈으로 환산 할 수 있는 모든 것을 말합니다.
크게 두 가지로 나눌 수 있습니다:
1. 유동자산: 1년 이내에 현금화될 수 있는 자산으로, 현금, 단기투자자산, 매출채권 등이 포함됩니다.
2. 비유동자산: 1년 이내에 현금화되지 않은 자산 부동산, 장기투자증권, 유형자산(토지, 건물, 임대 주택 등 ), 무형자산(특허권, 상품권 등)

채무,빚(Liability)는?
채무란 채권관계에서 특정한 급부를 이행해야 하는 의무를 의미합니다. 채무를 지는 사람을 채무자라하고 하며 채권자에게 재화나 현금으로 채무를 갚아야 합니다. 쉽게 말해, 빚을 지고 있는 상태를 채무라고 할 수 있습니다.

자산과 빚의 사전적 의미를 자세히 보면 자산은 나에게 돈이 들어오는 구조이고 빚는 나의 돈이 나가는 구조입니다.
자산은 대표적으로 주식투자나 부동산투자 등과 같은 투자의 성격을 띄고 있습니다. 주식투자는 기업이나 펀드에 투자하여 수익률과 배당으로 현금 흐름이 만들어지고 부동산은 임대나 판매를 통하여 현금흐름이 만들어 집니다.  

반면에 빚, 채무는 카드,대출 등과 같이 채무자로서 이자와 원금을 갚아야 하는 것입니다.

새 자동차를 구매 했다고 생각하면 5년간 월 페이먼트와 이자를 낸다면 이것은 채무 즉 빚입니다. 그러면 5년간의 페이먼트를 끝내면 이것이 자산인가요? 차를 고치고 보험을 내고 세금을 내야 하기 때문에 계속해서 나의 돈은 빠져나갑니다. 그레서 차동자는 차의 대출금을 갚기 전까지는 빚 즉 채무로 봐야합니다.  또한 이 차를 팔때는 내가 처음 구입한 차 가격보다 더 가치 있게 팔수 없고 차로 인해서 들어가는 보험료와 유지 보수비, 세금, 운행비등이 계속해서 들어가기 때문에 자산이라 말 할 수는 없습니다.  

그러면 지금 내가 거주하고 살고 있는 집은 어떨까요? 자산인가요?
집을 살때 발생하는 원금, 부동산 Fee, 이자, propetry Tax, 보험료, HOA, 유지 보수비는 모두 내 주머니에서 나가는 돈입니다.
만일 내가  $800,000의 집을 샀다면 미국 평균 집가격 연평균 수익률 4%를 잡으면 30년후 $2,594,718 대략 260만불이 됩니다.
금액적으로 봤을때에는 224%의 집 값이 올랐기 때문에 자산이라고 생각할 수 있겠지만 아래 표를 보겠습니다.

30년이 지나고 260만불의 오른 집값에서 30년 동안 내 주머니에서 나간 돈을 전부 계산해 보겠습니다. 원금(다운페이 포함) 80만불, 이자 $829,980, 부동산 FEE 3% $24,000, Property Tax $81000, 보험 $72,000, HOA $180,000, 유지보수비 $180,000 하면 종합 $2,166,980 이라는 내 주머니에서 빠져 나갔습니다.
그러면 30년간 내가  사는 집으로 인해 얻은 수익은 $427,738입니다.  
하지만 집을 팔기 전까지는 나에게 들어오는  없음으로 집을 판매하여 수익을 얻는다면 부동산 판매 FEE $259,471, Sales Tax $17,947을 빼면 30년간 내가 사는 집으로 얻은 수익은 고작 $150,320입니다.
만일 같은 조건으로 $80,000의 초기자금으로 S&P 500지수에 연편균 8%의 수익률로 매월 2000불(72만불/360개월)을 투자 했다면 30년후 $3,741,313의 자산이 되었을것입니다.  30년후 260만불짜리 집을 사고도 100만불 이상이 남는 금액입니다.

그래서 내가 지금 사는 집을 자산으로 보기는 조금 어렵습니다. 자산이 될때는 딱 한번 30년 후에 집을 팔때 자산이 되고 그 외에는 내 주머니에서 계속 돈을 내어주는 채무의 역활을 하는 것입니다.
많은 분들이 집을 사면 이것이 투자 자산이라고 잘못 생각하고 있습니다.  
엄연히 내가 사는 집은 자산도 아니고  투자도 아닙니다. 정말 비싼 80만불 짜리 롤스로이스차 사서 그곳에서 사는 것과 같습니다.
인플레이션으로 인해서 집 가격이 올라 자산이 불어난 것처럼 보이지만 똑같이 다른 집도 인플레이션으로 올랐고 상대적으로 실질적인 집의 가치가 오른 것이 아니기 때문에 투자가 아닌 것입니다.
또한 집은 모기지를 값았다 해도 세금, 유지 보수비, 보험료, HOA등 지속적으로 돈이 내 주머니에서 나가기 때문에 자산으로 보기는 어렵니다.  

하지만 내 집이 아닌 투자용 부동산은 이야기가 다른 이야기다 됩니다.  위의 모든 금액을 지불하고도 돈이 남아 임대 수익으로 현금흐름이 만들어 지기 때문에 투자용 부동산과 내 집은 따로 분리하시는 것이 맞습니다.
투자용 임대 주택, 상가, 땅들은 모두 투자용으로 나에게 현금 흐름을 만들어 주기 때문에 이는 자산이라 볼 수 있습니다.

모두가 다 '내 집 마련' 이라는 꿈을 가지고 있고 내가 사려는 집을 투자 또는 자산이라 생각하지만 잘못된 생각입니다.
내 집을 사는 것은 어찌보면  소비에 더 가깝습니다.  집을 통해서 오는 편안한과 안정감 만족감을 위해 내가 집에 엄청난 소비를 매달 하고 있는 것과 같습니다.  
  
그래서 우리가 해야 할 것은 내가 일을 해서 벌어들인 수익으로 나에게 현금 흐름을 가져다 주는 자산을 먼저 만들어야 한다는 것입니다.
투자 자산을 먼저 만들고 그 투자 자산을 통해서 나오는 현금 흐름을 가지고 집을 사는 것이  가장 이상적인 자산관리입니다.
먼저 자산을 만들어낸 후 자산을 통해서 나온 현금을 가지고 네 집을 마련을 하는 것이 올바른 순서인 것입니다.
내가 현금으로 대풀 없이 구입한 집은 내 자산 포트폴리오에 인플레이션 헷지의 수단으로 좋은 역활을 하는 자산 일부가 되기 때문입니다.  

내 인컴의 반이상을 페이먼트가 되는 대출을 받아 집 값 보다 비싼 이자를 내고 집을 무리해서 사는 것은 나에게 들어와 할 현금 흐름을 막아 버리고 내가 자산을 키울 수 있는 기회비용을 막아버릴 수 있다는 것을 기억하시기 바랍니다.