집을 무조건 사야 되는가?

많은 분들이 은퇴 준비를 위해 주식투자에 대해서는 부정적이지만 집을 사는 것에 대해서는 아주 관대합니다.
또한 모두 부동산은 안전한 투자라고 생각하시지만 반드시 그렇지만은 않습니다.
부동산은 말 그대로 부동(不動) 움이지 않는 산(産) 자산입니다. 그 의미는 땅은 늘리거나 축소 할수 없고 정해진 공간의 움직이지 않는 자산으로 여겨지기 때문입니다. 건물은 아래 위로 늘리거나 축소가 가능하지만 건물 아래 있는 땅의 면적은 늘리거나 줄일 수 없기 때문입니다. 그래서 집을 사거나 건물을 살때 건물 자체에 중점을 두기 보다는 땅이 어느 위치에 있는가가 부동산 투자의 가장 큰 핵심이기도 합니다. 아무리 건물이 좋아도 잘못된 위치의 건물을 매입 한다면 손해를 볼 수 있기 때문입니다.
또한 부동산은 주식과 같이 자산이 불어나는 효과가 없습니다. 집 값이 오르는데 무슨 말이냐 하시겠지만 내 집만 오른것이 아니라 바로 옆에 집의 가격도 같이 올랐기 때문에 투자의 관점에서 보면 집을 팔고 다시 사야 한다면 수익률은 없습니다. 오랜기간 인플레이션으로 인해 가격이 오른것 뿐입니다.
그래서 부동산을 통하여 수익을 보고 현금화 하려면 지금의 집보다 규모를 더 줄이거나 수준이 더 낮은 동내의 집을 사야 합니다.  그래서 부동산은 자산이 늘어나는 확장성은 없습니다.  
또한 부동산은 자산을 옮기거나 사고 파는 것이 쉽지 않고 한곳에 묶여 버리기도 합니다.
 
부동산은 인플레이션을 헷지하는 자산정도로 보는 것이 맞습니다. 
그래서 집을 사는 것에 대해서 맹신하며 덮어 놓고 무작정 좋다고 생각하면 큰 오산입니다.
 
그래서 내가 살 집을 살 경우 단점들을 정리해 보았습니다.

 

1. 부동산을 사기 위한 높은 장벽

앞서 말한 자산으로 투자하기 위한 집은 좋은 위치의 좋은 건물 입니다. 집을 샀는데 위치가 좋지 않아 집 값이 오르지 않는다면 이 또한 큰 낭패 입니다. 그래서 집을 사기 위해 좋은 위치의 집을 사야 하는데 좋은 위치의 집은 가격이 비싸고 집 값이 비싼 만큼 더 큰 다운페이가 필요합니다. 또한 다운 페이가 준비 되었다 해도 신용 점수에 따라 이자률이 결정 되기에 Credit이 좋지 않으면 집을 구매하는 것이 힘이 듭니다. 또한 매달 집 세를 갚을 인컴 또한 증명을 해야 하기에 여러 장벽을 거쳐야 집 구매가 가능합니다. Downpayment 준비, Credit 관리, Income 증명 3가지가 맞아야 비로소 집을 살 수 있는 준비가 되기 때문입니다. 즉 우리가 부동산을 자산을 소유하기 위해서는 너무 높은 장벽이 있어 오랜 시간을 준비를 해야 한다는 단점이 있습니다.
 

2. 세금과 이자 그리고 HOA

부동산은 매입 금액이 크기 때문에 은행의 Loan을 받을 수 밖에 없습니다. 그런대 문제는 은행에 내가 내야 하는 총 이자입니다. 가령 80만불을 집을 구매 하기 위해 은행에 Loan을 받았다 생각하면 30년 상환 이자률 5%(2022년 8월 기준)이면 $746,046 집값의 두배가 조금 모자란 이자를 갚아야 합니다.
만일 Credit이 좋지 않으면 집 값의 두배보다 더 큰 금액을 내야합니다.
즉 집값은 80만불 이지만 내가 내는 돈은 그 돈의 2배를 내야 한다는 결론입니다.
또한 매년 내야하는 Property Tax와 매달 내는 HOA 역시 적지 않은 돈입니다.
집을 사면 세금 혜택이 있지만 내가 받는 세금 혜택에 비하면 내야 하는 돈이 훨씬 더 큽니다.
 

3. 유지비와 높은 유틸리티

부동산을 소유함에 있어서 가장 힘든 부분이 바로 유지비와 보수비 입니다. 집은 시간이 지날수록 유지와 보수를 해야 하는 것이 많습니다. 전기나 플러밍에 문제가 생겨서 보수를 해야 한다면 큰 돈이 들어가기 쉽습니다. 만일 사고로 인해서 수리를 해야 한다면 보험으로 커버가 되지만 낡고 오래 됨으로 인해서 보수를 해야 한다면 그 돈은 고스란히 집 주인의 몫이 됩니다. 
또한 집은 유틸리티 가격이 아파트를 렌트해서 사는 것보다 2배-3배 이상 비쌉니다. 전기세, 물세, 쓰레기 처리비용 등 높은 가격의 유틸리비 비용을 내야 합니다.  
 

4. 긴 시간동안 묶여 있어 은퇴 시기를 미뤄야 한다.

보통 다운페이를 많이 하신 분들은 15년 상환을 하시지만 대부분 30년의 모기지를 채택하기 때문에 상당히 긴 시간동안 부동산의 한곳에 묶여 페이먼과 은행 이자를 내야 합니다. 30대 때 집을 사면 페이먼을 모두 갚는 시기가 60대 때 은퇴시기와 맞추어 되면 가장 적절하지만 40대 이후에 집을 사면 70대까지 은퇴하지 못하고 계속해서 일을 해야 합니다. 
반면 30년을 모기지 값으로 인덱스 펀드나 ETF에 투자했을 경우 20년 안에  원금의 2-4배의 수익으로 자산의 40%를 가지고 집을 현금으로 살 수 있을 정도의 금액이 되니 집을 먼저 사는 것보다 투자를 먼저 하는 것이 더 좋은 방법입니다. 
또한 30년 동안 혹시 모를 일로 모기지 값을 상황하지 못하게 되면 은행에 차압되어 집을 잃어 버리는 경우도 많습니다. 이렇듯 30년이라는 시간은 굉장히 긴 시간입니다. 그 기간을 계속해서 일을 해야 한다는 것은 부동산을 가지는 것에 있어서 가장 큰 부담이 됩니다. 또한 어떠한 일이 나에게 일어날지 모르는 상황에 급하게 집은 유동성 현금을 만들어 낼수도 없습니다.
 

5. 현금 흐름이 없다

집을 사서 직접 거주 하시는 분들은 부동산의 소유가 현금 흐름을 만들어 주지 않습니다. 부동산을 장기적으로 소유 하면 원래 샀던 집 값보다 가격이 많이 올라서 현금이 만들어 졌다고 생각 할 수 있겠지만 만일 30년 간 모든 페이먼을 갚고 실질적인 내 소유가 되었을때 지금 낡은 집을 팔고 다른 새로운 집을 사려고 했을때 동일한 조건의 사려는 집의 부동산 가격 또한 올랐기 때문에 부동산 매매 후에도 Tax와 에스크로 비용이 나가면 내가 부동산의 규모를 줄이지 않는 이상 실질적인 현금 수익을 만들어 내지는 못합니다.
 
만일 집을 Loan 없이 지금 실거주 하고 있는 집 외에 투자용으로 2-3채 이상을 보유 하시면 투자용으로 들어온 매달 렌트비가 현금흐름으로 들어오는 것은 다른 이야기 입니다. 
이 부동산은 자가 집이 아닌 온전한 투자용으로 현금 흐름을 만들어내는 아주 좋은 자산입니다.  
하지만 유지/보수비와 테넌트 문제가 있습니다.
그래서 부동산 투자에 적성이 맞으시는 분들은 좋은 투자 방법이라고 볼 수 있습니다. 

 
무턱대고 주식투자는 하면 안되고 부동산투자는 옳다는 생각은 잘못된 생각 입니다.
자산이 없는 20대의 젊을 나이 때부터 인덱스 펀드 장기 주식 투자 습관을 들여 투자하여 20-30년 안에 큰 자산을 만들고 30-40대에 주식 자산의 일부를 부동산으로 가지고 가는 전략이 가장 이상적인 자산관리 방법이라 생각합니다.
 
 

 
주식투자는 부동산에 비해 적은 금액으로 투자가 가능하여 누구나 투자가 가능하고 적금식으로 적립식 장기투자로 갈 경우 수익률이 높아 20-30년 을 계속해서 투자 할 경우 원금의 몇배를 불려 큰 자산을 만들어 낼 수 있기 때문입니다. 그리고 그 주식 자산은 배당이나 수익의 4%를 빼서 쓸수 있기 때문에 생활비에 필요한 꾸준한 현금흐름을 만들어 낼 수 있습니다. 또한 부동산과는 달리 사고 파는 것이 용이하기 때문에 유동성이 있어 급하게 돈이 필요할 때에는 현금 사용이 가능합니다.
 
 
<백만장자 불변의 법칙> 에서는 집은 안락함과 편안함 안정감을 주지만 부자가 되기 위해서 집은 사는 것은 나중으로 미루라고 말합니다.  그보다 우선시 되어야 하는 것은 바로 자산을 불리는 투자가 먼저여야 한다는 것입니다. 
은퇴 준비는 아래와 같은 순서로 하시는 것이 가장 좋은 순서로 보입니다. 
 
401K Max -> IRA Max -> HSA -> 529 -> House(되도록 현금으로) -> 보험
 
401K와 IRA가 max 하시고 내 월급이 늘어난다는 가정하에  HSA, 529(아이가 있을경우)를 매달 채우신 다음 그래도 월급이 여유가 된다면 집을 살 다운페이를 모으시며 집을 구입하시는 것이 좋습니다.
내가 원하는 집의 모기지 값이 내 월급에 30%가 되는 집으로 구입을 하시는게 적당합니다. 
아니면 먼저 자산을 불리시고 은퇴후에 모기지 이자가 없이 현금으로 자산의 집을 사시는 것이 가장 좋은 방법입니다. 

그래서 주식투자에도 장점과 단점이 있지만 부동산에도 단점이 있습니다.
이것을 잘 알지 못하면 집을 무턱대로 산다면 은퇴해야 할 시기에 현금흐름도 없이 페이먼트 없는 집하나 만 남아 은퇴 시기를 늦추고 그때부터 은퇴 준비를 위한 자산을 모아야 하는 상황이 발생 할수도 있습니다. 
 
주식투자와 부동산의 장점을 잘 알고 이를 잘 이용해서 자산을 관리하면 성공적인 은퇴와 경제적 자유를 누릴 수 있습니다.
부동산이 나에게 적합한지 계산해 보지도 않고 무턱대고 집을 사다가는 부동산이 우리를 경제적 자유로 가지 못하게 하는 큰 장애물이 될 수도 있습니다.
각자의 상황에 맞는 투자 방법을 생각해 보시고 각각의 장점과 단점을 정확하게 파악하셔서 경제적 자유를 누리시기 바랍니다.