부동산 vs 주식(with 렌트)

오늘은 제가 오래동안 궁금했던 집을 사는게 좋을까 아니면 월세를 살면서 주식을 투자 하는게 좋을까라는 궁금증을 해결하고자 머리를 굴려 보았습니다.

미국에서 집을 사서 얻은 수익과 아파트에 렌트비를 주고 살면서 주식을 투자한 수익률을 비교해 보았습니다.
단 저는 부동산에 관련된 전문가도 아니고 단순한 저의 입장에서 계산한 단순한 계산임을 알려 드립니다.

일단 미국은 보통 캘리포니아 2베드룸의 집 가격은 70-80만불(7-8억)정도 합니다.
그리고 집을 구매하는데 있어서 5-20%의 다운페이가 필요합니다.
그래서 2 베드룸 집을 은행에 Loan을 받아서 집을 구입 했다고 가정해 봅시다.
그러면 집을 70만불 짜리 집을 구매하려면 20%의 텍스 포함 다운페이 약 16만불(1억 8천)을 낸다고 가정 하겠습니다.

그러면 은행에 Loan을 받는 금액은 54만불(5억8천)입니다. 매월 페이먼은 $3100이(330만원) 나옵니다. 70만불 짜리 집의 투자 할부금이 이라고 생각을 하시면 됩니다.
그리고 30년 고정 이자 3.5%를 받았다고 가정하면 30년간 내가 내야 하는 이자가 $394,598(4억)입니다. 집값에 반이 조금 넘는 금액을 이자로 내야 하네요.

그런데 집값이 매년 5% 상승한다고 생각하면 30년후 70만불짜리 집 값은 3백만불이(30억) 됩니다.
그러면 30년후 70만불이 대략 300 만불이 됬으니 내가 얻은 수익률은 230만불(25억) 입니다.

그런데 여기서 우리는 HOA와 Property Tax(재산세)를 내야 합니다. 매년 1.5%의 상승률을 잡으면 30년간 내는 세금은 39만불(4억)입니다. 그리고 유틸리티와 보험을 매년 $5100을 내면 30년간 15만불을(1억 6천) 내게 됩니다. (미국은 아파트 보다 주택의 유틸리티 가격이 3배 정도 비쌉니다)

다운페이(기본투자금)	$160,000
월 페이먼	$3,100
70만불에 대한 30년 집값 상승률 (5%)	$3,025,360
고정이자(3.5%)	-$394,598
Hoa+Tax	-$394,965
보험 유틸리티	-$153,000
총 수익률	$2,082,797

정리를 해보면 30년간 집을 사서 얻은 수익률은 200만불(24억)이 조금 넘습니다. 뭐 부동산도 좋은 투자인것은 분명합니다.

그러면 같은 조건으로 아파트를 렌트하며 살며 주식을 투자하는 것으로 30년 후의 수익을 계산해 보겠습니다.

먼저 집을 살때와 같은 조건을 만들기 위해서 16만불을 기초 투자금으로 넣고 매달 $600(65만원)(월페이먼3100 - 렌트비$2800)을 투자하는 조건으로 맞추었습니다.
그러면 연 15%(미국 인덱스 펀드나 ETF를 투자 했을 경우 10년 평균 수익률)의 수익률이 난다고 봤을때 30년 후에 얻는 주식의 수익은 $14,193,573(140억) 입니다.

그런대 여기서 30년간 낸 렌트비를 빼야 겠죠? 30년간 낸 렌트비는 $1,241,383(14억) 어마무시 합니다.
그리고 보험 유틸리티는 $39,600(4천만원), 그리고 수익에 대한 TAX 20% US$2,584,000(30억)를 뺍니다. 그러면 여러분 상당히 놀라운 결과가 나옵니다.
대략 1000만불(100억)의 수익이 나옵니다. 와우~~!

다운페이(기본투자금)	US$160,000
월 투자금($3100-월세 $2500)	US$600
30년에 대한 연 수익률(15%)	US$14,193,573
30년간 낸 렌트비(연 2% 렌트비 상승률)	-$1,241,383
보험 유틸리티	-$39,600
수익에 대한 Tax(20%)	-$2,584,000
총 수익률	$10,335,017

그러면 정리를 해보겠습니다.

집을 사서 얻은 수익은 대략 200만불(24억) 아파트에 살면서 주식을 투자해서 얻는 수익은 1000만불(120억) 5배나 더 많은 수익이 나오는 것으로 계산 됩니다.

뭐 계산이야 어찌 됬든 저는 부동산 전문가가 아니니......

여기서 가장 중요한 포인트가 있습니다.

주식을 계산 할때 빠진 것이 있습니다.

바로 배당입니다.

주식을 투자해서 12년이 되어 100만불이 되는 시점에 월 3000불씩의 배당이 나옵니다. 추가로 수입원이 발생하는 것입니다

반면에 내가 집을 샀을 경우는 30년 동안 모기지 Loan(은행융자)를 갚아야 하기 때문에 12년이 지나도 열심히 일을 해야하고 18년을 더 열심히 일해서 집 값을 갚아야 비로소 끝이 납니다.

하지만 주식은 200만불이 되는 시점인 16년째에 은퇴가 가능 합니다.
매월 6000불의 배당이 나오니 은퇴를 하고 월세를 낼 수 있는 것입니다.

집을 사서 30년간 일을 하면서 3100불씩의 돈을 은행에 갚아 가면서 200만불의 수익을 얻을 것이냐?
아파트에 살면서 주식을 투자하고 16년 후에 경제적 자유를 얻은 후 1000만불의 수익을 얻을 것이냐?

설마 설마 했는데 답이 나오더라구요. 제가 부동산 전문가가 아니여서 부동산에 관한 지식이 부족하여 그럴수도 있지만 저의 주관적인 입장에서 계산해 본 결과로는 주식이 더 좋다는 결론이 나왔습니다.

제 나이 40 중반에 이제 집을 사면 70이 넘어서까지 일을 해야한다는 결론이 나오는데...

주식은 10년후 바로 은퇴가 가능 하니 당연히 저희는 주식에 100% 투자하는 것이 맞는 것입니다.

그리고 저희 부부는 10년간 주식을 투자하고 280만불 가량의 자산을 모아서 집을 현찰로 사는 것이 맞다라고 생각했습니다.

집을 사서 집 값의 반이나 되는 이자를 내는 것이 너무 아깝지 않나요? 물론 집은 레버리지로 집값의 상승률에 대비해 큰 수익이 있지만 주식과 같이 매년 좋은 수익률을 주는 것도 아닙니다. 또한 배당이라는 패시브 인컴은 오직 주식을 통해서만 받을 수 있습니다. 반면 집이 오래되면 보수와 수리도 해야 함으로 돈을 벌어주는 것이 아니라 돈을 써야 하는 상황이 옵니다.

여러분은 어떻게 생각 하시나요? 각자의 상황과 환경에 따라 다르겠지만 저희 부부는 주식을 투자 하는 것이 맞다라고 결론을 내렸습니다.

30년을 열심히 돈벌어서 은행에 이자를 내는 것보다 아파트에 살아도 주식을 투자하는 것이 은퇴도 빨리하고 더 많은 수익을 나에게 안겨 줄것이라는 것입니다.

여러분들도 한번 계산해 보세요.

내가 집을 사는 게 좋은가 아니면 집을 렌트하고 주식을 투자하는 것이 좋은가?
각자 모든 상황과 환경이 다르기에 뭐가 좋은 지는 알수 없지만 막연히 집에 투자하면 좋겠지 라는 생각보다 내가 직접 계산을 해서 얼마의 수익이 나는 가를 따져보는 것도 좋은 것 같습니다.

오늘은 저의 주관적인 부동산 VS 주식을 비교해 보았습니다.

우리 모두가 경제적 자유를 누리는 그날까지 힘차게 달려가 봅시다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.